房价下行已无悬念 (2)

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  • 来源: 大庆新传媒

  中央经济工作会议传达出今年国家将在保经济增长中推进经济转型。聂梅生认为,经济转型需要腾挪空间。今年房地产行业的整体调整会经历保障房上市、限购政策松动和退出、房产税代替土地出让金的三部曲。中央经济工作会议提出,要加大普通商品房的供应量,今年将会出现房价涨幅同比回落,但交易量放大的市场变化。今年土地出让会减少,开工量也会减少,房地产的增速将有所下降。虽然去年下半年调控效果逐渐显现,但市场是不是稳得下来,还需要大约半年的观察,包括看资金面、土地出让、房地产上下游关联行业的情况,特别是要关注既能保民生,又能保经济的保障性住房的补充平衡结局。

  中房协副会长朱中一认为,我国的房地产已经走过了黄金十年,伴随着国家经济持续9%-10%的快速增长,我国的城镇化在这10年中已经超过了50%,城镇常住人口达到了6.7亿,房地产业还将有十几年的发展机会。但随着我国整体经济发展增速的减缓,随着城市人口老龄化结构的变化,房地产业将进入平稳发展阶段。

  房价会否迎来深跌拐点

  中央对房地产调控坚定的态度,让跨进新年度的人们对今年房价的走势深为关注。最近对房价拐点以及降幅的预判声日渐增多。

  日前北京市已明确,去年新建普通住房成交均价比前年下降6.3%,新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点,在环比连续3个月停涨后,去年10月份开始下降。国家统计局公布的去年11月分统计数据显示,全国70个城市房价环比平均下调幅度达到了0.19%,环比下跌城市三年来首次达到了49个。同比上涨幅度在11月也放缓,同比上涨2.38。11月份,全国房地产开发景气指数为99.87,成为近27个月以来的新低。

  最近从市场传来的信息也很抢眼,特别是从一线城市上海以及一些龙头房企开始的降价举动给人们的预期带来较大影响。在远郊普通住宅项目降声四起后,知名房企星河湾不久前将上海的两个高端项目价格下调15%~20%,同时对老业主进行差价补偿,预补偿资金6亿元的消息,更被业内外看作是调控刺破豪宅堡垒的标志。

  房价下行似乎已不成悬念。但今年房价降幅会有多大,房价是否能迎来深跌拐点?这些问题目前成为焦点。

  此前银监会房地产政策测试结果显示,当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生,即当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能回收,但本金没有问题。部分商业银行代表也认为,银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击。很多人由此对房价下降的预期变得乐观。然而对此银行及房地产业界的否定声也很强烈。财经评论人士叶檀此前称,全国房价同比下降30%市场将崩溃。聂梅生以半阴半阳形容当下房价,认为现在房价只是处在下降通道的节点。

  看不清楚不仅是消费者及房地产圈外人,也包括开发商。

  业内人士认为,判断房价走势重要的依据是房地产数据。目前市场上的各种数据缺少统一口径。银监会所言能抗跌房价下降50%,应该是从个人房贷角度而言。这当中可能没有包括开发贷款和没贷款购房部分。政府权威部门统计局公布的房地产数据只包括了国内70个城市的房价变化指数,并没有公布全国或70个城市平均房价的数据。而且当下各城市的房价统计也有不同。北京是去年已明确新建普通商品房价比前年下降6.3%的城市,但去年北京的统计方式和别的城市对新建商品住宅的统计有所不同,北京只统计了新建商品住房中新建的、北京市住建委定义的普通住宅,并且将保障性住房价格一并纳入新建普通商品房价中。由于统计口径不同,大家往往不在一个参考面上,彼此之间无法加以比较,再加上不同机构考量市场的视角不同,所言结果产生的差异也会很大。

  目前,很多专业研究机构以及房地产业内实际上更多采用的是根据国家统计局发布的全国商品房总交易额与总交易量之间计算得出的全国商品房均价,以此作为判断楼市变化的依据。聂梅生认为,根据全国的商品房交易总额和交易量计算,2010年全国的商品房平均价格为每平方米5000元,而2011年接近5500元,增福同比仍上升约5%。在调控依然从紧的形势下,今年房价很可能出现实质性下跌,涨幅会进一步下降,但不会出现跳崖式下跌,全年同比或在3%-4%之间。

  房地产市场的调控最终要体现在房价的同比下降。当前房价仅仅呈现价格的环比下降,同比仍处于上涨状态,房价居高不下的局面没有真正改变,房价反弹的可能性还很大。据中原地产掌握的数据,目前大部分城市的租售比超过500比1,收入比更是远远超过20年比1,虽然国内因为收入构成及消费习惯和国外不一致,但是目前来看,房价相比普通购房者收入悬殊还很大,楼市距离房价的合理区间还有较大的距离。业内人士预计,从目前市场、政策等因素综合分析,今年3月份左右楼市将会出现价格同比下降的实质性下调。2012年房价或可继续下调10%到20%。(陆昀)

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